賃貸経営ブログ「大家さんの教科書」

不動産投資満室経営のためのブログ 選ばれるお部屋の研究を日々発信します!

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2022年1月29日
東京都のコロナ感染者は1万7433人という人数になってしまいました。
今後もどうなるか不安の中、入居者さんもストレスを抱えています。

リモートワークも進む中、在宅率も高くなり、入居中のトラブルも右肩上がりです。

特に音のトラブルは非常に増えてきており、解決する事は中々やっかいです。
契約書には入居中のトラブルは当人同士で解決するようにと書かれており、
管理会社が対応してくれないケースが非常に多いです。


ケース①「夜中にどこかの部屋かからドリル音がする」


RC造36部屋マンション。
連絡を受けた時にすべての入居者さんに連絡をしましたが、
どこから聞こえるか特定できませんでした。

連絡を受けた部屋の周辺は入念に聞き取りをしましたが、
気にならないから分からないと言われたり、別の音の話をされたりと。

とりあえず入居者さん達には音を極力出さずに注意して生活して下さいとお伝えしました。

しかし、騒音一向に改善しません。

・ポンプの回転音が水道管を伝わってお部屋まで響いているのではないか?
・ガス給湯器が故障して音を出しているのではないか?
・ウォーターハンマー現象ではないか?
・そもそも誰かが隠れてドリルを使って工作してるのではないか?


色々な線で原因究明を図り、ついに判明したのが、
隣の部屋のキッチン水栓からの音でした。

古い水洗で劣化していた為だと思いますが、
水を出した時、変に共鳴してしまったらしく、ドリルの様な音が出てしまったのです。

その部屋の入居者さんもまさかその音だとは思わなかったらしく、
聞き取り時には話題に出てこなかったので分からなかったのですが、
水栓を変える事でようやく解決。



ケース②「日中に電話が外国語で聞こえる」


電話での会話といえども夜中の声はやはり気になるもの。
電話する事自体は禁止していませんが、なるべく声は小さくしてもらう様にお願いをしています。

しかし、日中の場合はある程度許容しています。
特にリモートワークなどで取引先の電話などは致し方ないものがあります。

今回のケースでは英語圏ではない外国籍の方が仕事の電話をしていた時の音がトラブルとなりました。

連絡があった隣部屋の入居者さんにはある程度の理解をお願いしたのですが、
英語でもなく全く分からない言語では受け入れられなかったようでした。

やむを得ずその外国籍の方に電話をする時は声を少し小さくする旨の手紙を投函して対応しましたが、日本語が理解できなかったようで、手紙の内容をその方の母国語に翻訳して再度投函してみました。

すると、騒音トラブルが嘘のようになくなって無事に解決。

コミュニケーションが困難な場合でもキチンと対応すれば分かってくれるという事を痛感しました。


ケース③「夜中に壁を殴るような音がする」


連絡を受けて隣の入居者さんに注意してもらうように伝えたら、
もの凄く丁寧に「申し訳ない」と謝罪してもらい注意してもらう事になりました。

これで解決、と思いきや全く音が直らないとの連絡があり、
ケース①と同じような症状の線を疑って調べるも空振り。

一人だけでは分からないので作業員と2人、電話で話しながら出る音の検証を行いました。

最初は実際に壁をたたいて確認したり、洗濯機を回したり、水道を出したり、
キッチンに立って包丁を出して微塵切りを想定してまな板を鳴らしてみたりと
色んな行動を行ってみましたが、音の原因はやっぱり分からず。

しばらく普通に過ごしてもらってたらキッチンの扉を閉める動作をした時に「バタン!」

この音でした!キッチンを閉めるストッパーが強く働いて壁に振動していたのです。

その入居者さんは帰りが遅く、夜中に料理をしていたのですが、
どうやら料理に集中している時、夢中になって扉を閉める音が気づかなかったようです。

今回のケースは入居者さん双方、隣家に配慮して頂けるいい方だったので解決も円満に行えました。



騒音トラブルの解決は手間と時間が非常にかかってしまうので、
中々対応できない管理会社も多いと思います。

ただし、騒音トラブルは当事者間で解決しようと思ってもどんどん泥沼化していき、
何かしらかの事件となってしまう事もあるのです。
そうならないまでも、退去の理由となって収益の悪化をもたらす事になります。

修復できないレベルの険悪の仲になる前にキチンと介入してあげて、
小さなトラブルのうちに解決する事も大切です。

管理会社も千差万別ですので、そういったところをしっかりとフォローしてくれる所を見つけておく事が重要だと思います。

2021年11月4日に発表されたデータによると

・東京中心部に通勤するお客さまはコロナ前の 50~70%で推移
・年代別では、30 代・40 代が通勤を最も控えている一方、
 シニア層の回復傾向が顕著
・主要駅別では「オフィス駅」の減少率が高く、
 「商業駅」で低い傾向。品川駅は5割強の減
・朝のピーク時間帯は、オフピーク時間帯に比べて減少率が高い

出典:JR東日本ニュース
コロナの影響による駅利用の変化をSuicaのデータで分析・調査より
https://www.jreast.co.jp/press/2021/20211104_ho04.pdf

JR利用者数

こちらのデータを読み解き不動産投資に応用すると

・オフィス需要はやはり50%減となってしまっている為、
 依然厳しい状況であると言えます。
・商業エリアについてはお年寄りの移動が増加傾向にあるものの、
 若者にターゲットを絞った店舗はかなり厳しい状況です。

私自身の所感としては去年の実感とデータは同じかなという感じです。
お年寄りの移動が増加傾向にあることだけは少々びっくりしました。


現在はコロナ禍というイレギュラーな事態ですが、
Suikaを利用したデータは収益不動産購入の参考になると思いますので、
こちらのサイトをたまにのぞいてみると面白いかもしれません。

働き方改革や同一労働同一賃金など日本社会は大きな転換期を迎えてきました。

そして新型コロナウィルスで米国のリモートワーク普及による新築住宅の需要増が木材価格を押し上げ日本に木材が入ってこなくなるという自体にも陥りました。
2022年1月現在ではだいぶ落ち着いたものの、コンテナ不足による輸入量の低下やロックダウンによる工場停止でも住宅設備が不足してしまい、リフォーム価格の上昇が続いています。

さらに価格上昇の問題で見落としがちな項目が産業廃棄物の処分費高騰

世界的に言われているSDGsの影響だと思いますが、廃材を捨てることですら価格は上昇しているのです。

現在、賃貸管理においての深刻な問題が給湯器不足です。

「給湯器がない冬、品不足解消の見通しは」ITmedia NEWS

この冬は空室になったお部屋の給湯器の水抜きを徹底的に行い、給湯器内の配管凍結による故障を徹底的に無くすよう努めましたが、経年劣化による故障はどうしても起こります。
何とか在庫や手配をしてまわしていますが、価格も高騰しています。


その他にも高層マンションに掛ける足場の高騰も深刻です。

「工事費高騰でピンチ!マンション大規模修繕の深刻」

不動産オーナーとしての対策

張替えるのもコスト増、捨てるのもコスト増、そして人員不足による工事の遅れ。

この問題をいっぺんに解決する策は
とにかく物を長持ちさせることにつきます。
具体的にはメンテナンスをしっかり行うということです。
一言で簡単に言っていますが、この判断は中々難しいです。
メンテナンスはかけすぎるとお金がかかり、
限界まで使おうとすると突然壊れてしまいお金がかかる。

この時期を見定めることはプロでも難しく、私自身、自己所有する物件ですら判断に詰まる事があります。

壁紙の張替えであれば全面張替えはせずに、綺麗な所は残す。
このようなスタンスで良いと思いますが、
空室対策を考える上ではしっかりと張替えた方がいいこともあります。
結論はバランスということなんですが、私自身もどの範囲までがギリギリの加減なのか
見定めることは非常に難しいです。

そこで、何も問題の無い平時にある程度の見積りを見ておいて、
連絡をもらった瞬間に判断できるように日ごろから準備しておくことが大切です。

また、管理担当者との連携も常に行っていき、自身の賃貸経営の哲学などを共有しておいて下さい。

毎年、年末年始に会社の経営戦略や株式市場・不動産市場を考えています。

今年の世界の流れとして
2021年の世界経済は需要不足から供給不足の流れが引き継ぎ、
2022年はインフレが加速し政策支援が縮小していく流れだろうと考えます。

インフレには二種類あり、
前述しているのは悪性インフレ(コストプッシュ型インフレ)であり、
スタフグレーション(インフレ+景気後退)の懸念があります。

その背景にはSDGs(Sustainable Development Goals)による地球温暖化が叫ばれて、
原油の生産抑制による価格高騰が起こっています。

また、新型コロナウィルスによる供給能力の破壊もインフレに拍車をかけます。

その流れを鑑みて米国などはテーパリング(金融緩和の解除)が懸念されており、
株式投資家は警戒しているようです。

この流れを考えると米国がテーパリングを行う事は当然と言えると思います。
金融緩和によって発行されたお金は行き場を失って株式市場などに流れたわけで、
ある意味バブルと言っても過言ではないと思います。

ただし、上記1月21日時点のナスダック総合指数とダウ平均に補助線を引いてみると、
急激に上がった株価が調整に入っただけだという見方もあります。
※筆者は不動産投資家向けに記述しているので株式投資については専門家の見解をご覧ください。

米株チャート

いずれにしても、日本以外の諸外国は経済成長しているわけですので、
このスタフグレーションは日本経済に大打撃を与える懸念があります。


日本経済の流れとして大きな流れ

・生産年齢人口の減少 ・外国人流入の増加
・インボイス制度の導入
・プライマリーバランス黒字化の堅持
・フリーランス保護制度を強化(総務省成長戦略会議より)
・テレワーク定着(総務省成長戦略会議より)


さらに岸田内閣の「新しい資本主義」が掲げられています。
新しい資本主義について自分なりにも調べてみたのですが、
何を言っているのか全く分からなかったので保留してますが、
日本の物価指数を表すCPIは低水位。

CPI

世界と逆行する不思議な国となっています。

逆に日本経済がV字回復するシナリオも予想できますので、
その時に勝負に出ればいいのです。

キーワード
・外国人労働者 技能実習生の推移
・プライマリーバランス
・消費税
・財政出動
・働き方改革

こちらの動向を注視すれば今後の景気が予想できると思います。


住宅業界の今後

・住宅着工棟数は減少となる予想 現在81万棟→2030年65万棟の予想
・リフォーム業界は横ばいでありながら需要増が見込める。
・2022年生産緑地問題
・リモートワーク推進によるオフィス需要の低下
 →埼玉神奈川千葉のファミリータイプの需要拡大
・店舗の売上低下による需要減

住宅業界についてはエリアによって差がかなり激しくなりますので、
それぞれ個別に調査するか問合せ頂ければと思います。

超危険な不動産投資で脱サラ

これにすべて当てはまる方は脱サラを中止か延期して下さい。
・家賃年収1億円以下の方
・年間CF1000万円以下(NOI:営業純利益)
・返済期間を30年以上でローンを組んでいる方
・地価が下がっているエリアに所有している方


自由な時間を求めて脱サラを夢見る人たち。

世間で注目されているメガ大家さんに憧れて、
不動産投資のセミナーに足を運ぶ方は後を絶ちません。

しかし、不動産投資で脱サラを成し遂げることは、
知識のある不動産のトップ営業であっても非常に難しいです。

一見、上手くいっているような大家さんも実は大きな爆弾を気づかぬうちに抱えていたりします。

逆にその見えない爆弾をコントロールさえすることができれば
脱サラは容易にできるという事を意味しています。


今回はその注意喚起と脱サラの方法について考えていきたいと思います。

不動産収入を増やすことは簡単がゆえに危険

たとえば1億の一棟マンションが買えたとして、
その家賃が10%で家賃年収が1,000万円だとします。

年収1,000万円・・・サラリーマンとしての年収だと多く感じませんか?
一棟買えれば年収1,000万円。簡単ですね・・・
※そんな単純なわけ無い。

そして、
頭金1,000万円で9,000万円のローン。
返済期間30年、金利3%でシュミレーションすると年間返済額は455万円となります。

家賃年収-年間返済額=1,000万-455万=555万のお金が入ることになります。
空室損益や入退去の募集費用、固定資産税など。

概算で2ヶ月分の家賃が経費となると言われていますので、

2÷12≒0.17=17%と計算します。

すると実際には555万-(1,000×0.17)万円=555万円-170万円=385万円

ざっくりとした収支ですが、キャッシュフロー年385万円=月32万円となります。

1億の一棟マンションを買うと月32万円の手取りとなります。

そしたらこの物件があれば日本のサラリーマンの平均収入の400万円に近くなります。

しかし、この状態でこの収入では危険です。

このお金で大規模修繕や突発的な修理などをまかなわなければなりません。

デットクロスという税金の壁もあります。

デットクロス
減価償却費がローンの元金返済額を上回る状態
つまり、税金が高くなる時点

どのくらいの額なら脱サラできるのか

考え方は様々ありますが、私の主張としては

家賃収入が1億円場合、5%の500万円は生活費の為に消費してもよい
※物件管理をした場合5%が一般的な為

それ以外のあまったお金は貯蓄や返済、修繕にまわさないと危険です。
もちろん、自主管理を推奨。

例外としてローン残高<純資産の場合はキャッシュフローが高くなりますので、家賃収入が低くても問題ありません。

また、家賃収入が低かったとしても、別に収入があれば脱サラしてもリスクはかなり低く抑えられます。

極端な話、家賃収入で250万消費+ブロガーなどで250万分稼いで消費でも贅沢はできませんが脱サラして自由な時間は手に入ります


脱サラして一番の恐怖「不動産価格の下落」

デットクロスについて上記でチラっと記述しましたが、
これが結構曲者だったりします。

株式投資の課税20%とは違い不動産収入は住民・所得税で55%。
※年収4,000円越えの税率

1億円の賃料収入があると5,500万円を税金で持っていかれてしまうということです。

「そんな事言ってもキャッシュフロウは1,000万円もないよ・・・」

そんな言い訳は通じません。
あと足りない4500万円の税金を払ってください


なぜこんなことになってしまうのか

難しい話になってしまうので簡単に言うと

家賃収入-金利=課税評価額(これが1億あると5,500万円の税金が・・・)

そう、元金返済額は貯蓄と同じだから経費に含まれないとみなされるのです。

これが不動産投資の一番の恐怖の源です。

※これを回避する為に法人化するなどの節税対策が盛んに行われていますが、後日、触れていきたいと思います。

このデットクロスを回避する方法の一つとして、
減価償却が終わりきった時に不動産を売却するという話が出てくるわけです。

ここで、株式投資で言うところの「利確か損切か」という結論が出る時なのです。

続く・・・
ちょっと疲れたのでここまで

女性向けにショールーム化したはずが男性達が入居?

ピンクを基調として女性に選んで頂けるような
かわいらしいインテリアをコーディネートしたつもりが、

なぜか入居するのは男性ばかり・・・

それでも16部屋中7部屋空きが満室に!
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コンセプト「ダメ人間製造ベット」

20部屋中8部屋空き状態が満室に!

元々は収納が無いワンルームに収納機能が付いたベットを
設置するという趣旨で企画したお部屋。

ベットから動かなくても生活が出来ちゃうというコンセプトでしたが、
驚くほどの反響がありました。

しかもこれだけで賃料3,000円/月アップ♪
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コンセプト賃貸「猫と暮らせるレンガ調の家」

コンセプトがはっきりしていると少ないキャッチコピーでも
入居したイメージが伝わってくるものです。

かなり築古のアパートですが、苦労せずにお客さんが入居を決めてくれます。

外観もコンセプト通りにローコストでレンガを既存の外壁に上張りしました。
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トイレのステージング

リフォームに手を抜いてしまったトイレ。

トイレってちょっとでも汚いとどうしても
前の入居者さんの姿が見えてしまうものです。

そこで、こんな感じのさわやかなインテリア
設置してあげるだけで感じが良くなります。

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玄関にウェルカムグッズを設置して内見者をお出迎え

お部屋を探すお客さんは
ドアを空けた瞬間にその部屋に入居するかどうか
を決めると言われています。

それなら玄関にちょっとしたインテリアを設置したらどうでしょうか。

ウェルカムボードで内見の感謝の気持ちを伝えられて一石二鳥。

さらに入居が決まったらささやかなプレゼントも効果抜群です。
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「億万長者」「不労所得」etc..

 投資には様々な思いや欲望にまみれています。

 特に不動産投資は不労所得と言われて、家賃収入のみで生計を立てる、
自由な時間を手に入れるなどの目的で参入する投資家は少なくありません。

しかし、不動産投資には表面化しずらい大きなリスクが隠れています。

 投資行為は自らの幸せを求めて行うものですが、
裏を返すとすべてを失うリスクがそこには隠れています。

 今回は初心者では手を出さない方が良い不動産投資について記述します。


転売目的不動産投資


不動産投資には

インカムゲイン:家賃収入により利益を得る
キャピタルゲイン:購入価格よりも高い値段で売却して利益を得る

の二つがあります。

一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

投資するからには当然、その両方の利益を見込んで不動産購入を決めます。

しかし、インカムゲインを蔑ろにしてキャピタルゲインのみを追求する、
もはや投機的な投資が近年目立っています。

都内のタワーマンションの高騰がその最たる例です。

2017年には8,000万円だったマンションの一室が
2019年1月時点では1億2,000万円もの値段がついて販売されています。
※成約ベースでは1億1,000万円

実に4,000万円のキャピタルゲインとなっていますが、
賃料としては30万円/月程度。
表面利回りは約3%となります。
実際には30万円の賃料から管理費、修繕積立金が引かれてキャッシュフローが
約2.7%にまで落ちてしまうことになります。

これで借入を行って購入した場合はさらにキャッシュフローは下がることになってしまいます。

それでも過熱した不動産市場ではこういった投機的な売買が盛んに行われています。

もし、このバブルが弾けてしまったとき、投資家に残るのは賃料からは支払のできない返済だけです。

プロでも引き際が難しいとされるキャピタルゲインを狙った不動産投資は非常に危険です。


新築ワンルームマンション投資


近年、様々な方が注意喚起をしているおかげか新築ワンルームマンション投資は少し減ったような印象がありますが、まだまだ根深く残っております。

こちらの特徴としては

・新築なので高い家賃でも当初の入居者が入りやすい
・駅から近くて自己使用も出来ると考える
・サブリースで安定した収入となる。

といった事が挙げられます。

しかし、ここに落とし穴があります。

新築分譲時は管理費や修繕積立金が安いのですが、大体4~5年間隔で上がっていきます。

さらに、新築を購入すると2割前後価値が下がるので売ろうとしても購入時よりも安くなってしまいます。

サブリースの落とし穴は別の機会に説明します。

部屋が決まらなくてもずっと安定した収入があると思ってしまいますが、
これは貸主が不利な契約でリース料を簡単に下げる事が出来ます。

また、家賃の15~20%とリース開始から2-3ヶ月分の家賃が免責となってしまうのです。


需要を考えない相続対策アパート建設


土地に建物が何も建っていない場合、固定資産税が6倍になってしまいます。

その税金を少しでも安く抑えるように、新築アパートを建設をする方法です。

新築なので、修繕費用が多くかかることはほぼありません。

ポイントとしては
・建築費用をいかにして安く抑えるか
・最終的な収支がどのくらい大きくなるのか
・マーケティング

が大切になります。
また、新築ワンルームマンションで記述したようにサブリースの問題点もあります。


ソシアルビル投資


店舗、事務所が入り乱れる雑居ビルは利回りが非常に高く魅力的な物件に見えます。

しかし、家賃の滞納、入居客付で苦戦するケースが非常に多い投資でもあります。

長く空き部屋となっても問題ないくらいの資金力が無い場合はやめた方がいいです。

もし、長い空室に堪えられずに賃料を下げて募集したとしたら、おそらく入居は決まります。
しかし、一度入ってしまった入居者には「営業権」というかなり強い権利が発生します。
これはかなり厄介な権利となりますので、
安易に賃下げをしてしまうと、今度は賃上げが不可能になってしまいます。
それでもいいとオーナー様は判断してしまうと思いますが、
どんどん下がってしまい、売却しようにも出来なくなってしまうという問題も浮上します。

プロの業者でもよほどの物件がないと躊躇してしまうのが現実としてあるので、
購入する際はオーナーとしての覚悟と資金力が必要となります。


競売マンション、アパート投資・都内の物件


競売での物件取得には瑕疵担保免責や修繕積立金の滞納などが障害となるケースが大きくあります。

また、前の持ち主が部屋を荒く使っているとリフォームで大きい出費も考えられます。
引渡日当日に前オーナーが吊っていたという話も・・・

競売物件を専門に扱う不動産業者と話をしてみると苦労は多いようです。

また、都内の物件は土地値が高いので、どんな物件でもなかなか採算が合わないという声をよく聞きます。

それでも魅力的な物件は中にはありますので、
いい物件と悪い物件の分別が付くような目利きがあれば、
検討してもいいと思います。

■やってはいけない不動産投資のまとめ
・転売目的不動産投資
・新築ワンルームマンション投資
・需要を考えない相続対策アパート建設
・ソシアルビル
・競売物件

空室対策アクセントクロス

壁紙選びは安価でリフォームできますので空室対策にはうってつけです。

そのなかでもちょっとした工夫でお部屋の印象をガラっと変えることができます

アクセントクロスとは部屋の一部の壁面を違う壁紙に変えることです。

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壁一面をアクセントクロスにするだけでなく、マンションなどで構造上どうしても出てきてしまう柱や梁などにあえてアクセントクロスを巻くことでおしゃれな空間になります。

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クロスの種類は様々ですが、ポイントを抑えたアクセントクロスを使わないと逆効果にもなりえる難しい選択となります


インテリアの色使いは統一感が大事!


ありがちな失敗例として一つの空間に色彩の強い色を多数使うと落着かない部屋となります。

三原色と呼ばれる「赤」「青」「黄」という色は色彩の中でもかなり強い色です。

それぞれのテーマに合わせて色選びが重要となるのです。

空室対策照明をつける

まず、オーナー様に考えて頂きたいことがあります。

照明器具が付いていない物件を営業マンがお客様に案内する時間帯は何時がいいでしょうか?

当たり前ではありますが、お部屋に一番太陽の光が入る時間帯です。

窓が東側に向いていれば10時頃が陽当たりがよく、西向きであれば15時頃がいいと思います。

しかし、考えてみて下さい。

そんなにピンポイントな時間に部屋を案内出来るでしょうか?

営業マンにとってお客様の時間をコントロールすることはとても難しいことです。

ましてや、オーナー様の部屋を熟知している営業マンは中々いないのではないでしょうか。

あるいは、昼間仕事をしているお客様は日が落ちた後に部屋を見に来るかもしれません。

そんな時に部屋が真っ暗だとしたらお客様はどのように感じるでしょうか・・・。

「照明は入居者が付けるもの」という常識はもはや古い考え方です。

その常識に囚われて多くのオーナー様が照明を付けていないのが現状です。


しかし、逆に考えてください。


現状、照明を付けてないオーナー様が多くいるということは
照明を付けるだけで差別化が図れるのです。

ぜひ、照明の導入を検討してみて下さい。

家賃を下げるという空室対策


空室が決まらない原因の一つに考えられることが賃料設定です。

マーケティングとして市場とかけ離れた金額である時は見直す必要があります。


・同じエリアでライバル物件がどのくらいあるか?
・お部屋の需要がどのくらいあるか?


様々な視点から比較して適正な賃料を設定する必要があるのです。

現在の賃貸市場を考えた場合、新築当初に設定した金額が永遠に維持されることは考えられない状況にあります。

さいたま市の賃貸需要も供給過剰と言われているくらいなので、
今後、家賃の相場が上がっていくことは考えられません

書籍などによっては家賃の値下げは最後の手段として述べられていますが、
まず、自分の物件が置かれている状況を把握することはとても大切なことです。

もちろん、市場価格よりも安く賃料を設定すれば入居者は早期に見つけられます。

しかし、収益が下がってしまうことを意味しています。

さらに、現在入居している方から家賃の値下げ交渉をされてしまう事もあります。

一概に賃料を下げる事が正しいわけではありません。

それは賃貸経営をする上での経営判断となりますので慎重に考えていかなければならないことは事実なのです。

それと並行してリフォームやリノベーションを行い物件の価値を上げる追加投資も必要となってきます。

そこには費用対効果を考えた空室対策を総合的な視点から行っていく必要があります。

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エントランスは綺麗に保つ!

お部屋を探しているお客様は建物の外観を見て入居するか否かを90%決定する!

空室対策について勉強していくと上記の話を目にする機会が結構あると思います。

賃貸仲介の営業マンとしてお客様のご案内をする際も、
お客様の信頼を得る為に様々な【お部屋選びのポイント】をアドバイスしながら案内に望みます。
その時にここの物件は【正直やめた方が良いですね!】とあえて言ったりするケースがあります。

そのポイントの一つにエントランスでの営業トークがあります。

・実際に住んでみて周りの入居者さんとトラブルにならないか?
・掃除が行き届いておらず、くもの巣だらけになったりしないか?

お部屋を探しているお客さんはこのあたりはどうしても不安になる部分です。それをプロとしてアドバイスするわけですから、見ていくポイントがあります。


エントランスをなぜ綺麗に保つ必要があるのか


まずは案内をする時の営業テクニックを空室対策という視点でお話していきます。


案内時ポストから得られる情報


1.ポストからチラシが溢れ出ている


チラシが散乱してた場合、だいたいルーズな方が住んでいます。

ゴミの分別ができなかったり、騒音の出所など。

そんなお部屋が隣だったときはお客さんにこの部屋はやめた方がいいかもしれませんとお伝えします。

そうするとプロの意見として伝えられ「お客さんに信頼度がアップ」します。

間取りや条件が良くても当て物としての案内に路線変更します。


2.ポストに張り紙が貼られている

「チラシや印刷物を入れないで!」という貼紙やシールが貼ってあったりすることがあります。

その際も上記よりお客さんにすすめないことが多くなります。


3.空室のポストに「投函禁止」のシール


投函禁止のシール自体は無意味にチラシでポストが一杯にならないように貼ったほうがいいです。

しかし、空き部屋がいくつもあると、「ここは人気の無いアパートなんだなぁ」とお客さんに思われてしまいます。

多すぎる投函禁止のシールも注意が必要です。 





4.ポストの上部が埃まみれになっている

定期清掃の点で一番見るべきポイントとなります。

それが水拭きをきちんとしているかの判断です。

ポストの上とかは見えない部分でおざなりになってしまうことがよくあります。

こういうポイントを案内時に突いてお客さんに伝えるとさらに営業マンとしての信頼度がアップします。 



エントランスの上部・照明を見る


場所によっては夏場に虫が大量に湧いてしまうところがあります。

それはエントランス部分の上部を見ることで大体分かります。

手が届きにくい部分は自然と掃除もおろそかになります。

ホコリはともかく、くもの巣が目立った物件だと、虫が多いのだろうと思います。

照明の部分にも虫の死骸があったりしたら高確率で的中します。

住んでからのアパート 



エントランスが綺麗だと恋人を呼びたくなる

最後のクロージングはお客さんの懐に飛び込みます。
私が案内する場合は男性のお客さんが多いので、
案内の最中に他愛の無い話をしてお客さんがどんな人かを一通り聞きだします。

そして、ある程度仲良くなってくると友人関係や恋人の話とかもしたりします。

お客さんによって変わってきますが、新居を探すことに目的があるものです。

人によっては一人暮らしをする必要が無いのにお部屋探しをすることもあります。

そんな時、やっぱり多いのが「恋人を自宅に呼びたい」です。

もちろん、この話をするにはある程度の人間関係ができないと話すことはできません。

しかし、ここのフェイズをクリアすることが出来ればお客さんに入居してからの圧倒的なイメージを抱かせることができるのです。

全員が全員この話が出来るとは限らないですが、このクロージングが笑い話の中で決まればお申し込みを頂けます。

その時に、恋人が呼べるエントランスなのか?ということが本当に大切です。

■その他にもチェックするポイント
・共用廊下:廊下に入居者さんの私物が散乱していないか?・ベランダ:避難路としての利用する機能もあるのでもしもの時、ということも入居者さんは見ています。・駐輪場:汚れやパンクなど使用した形跡がない放置自転車がないか?駐輪するスペースはあるか?・ゴミ置き場:ゴミの分別がルーズだと収集車が持っていってくれません。夏場なんかはハエが舞ったり、悪臭にも繋がります。・防犯面:照明は切れていないか?くもの巣が張っていないか?     管理が行き届いていないと入居者さんも無防備だと思われやすく、犯罪が起きやすくなるという話もあります。・庭や植栽:雑草が生え茂っていないか?植栽は適切に剪定されているか?花壇の花は枯れていないか?

・エントランスを綺麗にするという事は今の入居者さんへの満室対策現在入居されているお客様に快適に住んで頂くという視点からもエントランスを綺麗にするということはとても大切なことです。
エントランスが汚いと部屋は綺麗でもなぜか汚い印象を持たれてしまい、
○○さんは汚いところに住んでいると潜在的に思われてしまうこともあると聞きます。



オーナー自ら掃除をする!


自分の物件を自分で掃除をしたことがあるでしょうか。
私自身、物件の管理を依頼されていなくても時間の合間をみて物件の掃除をする事があります。
そうすると意外と見えなかった物件の「悪い所」が見えてくるのです。
手摺りのさび、階段塗装の剥がれ、電球切れ、ポストのチラシ、ゴミ置き場の汚れ、植栽の枯れ。
掃除の業者に頼んでも建物を綺麗にはしてくれますが、細部のチェックはしてくれません。
持主のオーナー様が自ら掃除をしながらチェックをすることで
今まで見えていなかった問題を発見することになります。
その欠点をなくしていくだけで物件の商品価値を高めていくことができるのです。



リフォームをする。


エントランスを綺麗にするということは同時にこれからお部屋を探されているお客様に向けての空室対策にもなるのです。
一石二鳥の効果がある手段ではありますが、しっかりと対応できているアパートは多くないのが実態です。

・エントランスの床タイルを張替える
・エントランスの壁を張替え、塗り替える
・エントランスのポストを新しくする・館銘板を張替える
・間接照明器具に入れ替える。
・LED照明に変える(虫がよってきずらくなる。)



費用をかけなくても出来る事


エントランスのリフォームは大掛かりになることが多く、多額の費用がかかります。新しく中古のアパートなどを購入した時は予算がなく、部屋の原状回復程度の工事で手一杯だと思います。そこで、掃除以外でもちょっとしたアイデアでエントランスの印象がぐっとあがることがあります。


1.季節の設え

※スターヒルズの写真
クリスマスツリー、お正月、節分エントランスに季節ごとにインテリアを置き換えてあげると、
「ここのオーナーさんは私たちをいつも見てくれている」という感覚になります。

そうすると用意にゴミを捨てたり、トラブルを起こそうとはしないものです。

管理が楽になり、入居者さんも喜びます。




2.植物を植える

建物のコンセプトにもよりますが、ほとんどの場合、緑がエントランスにあると大きく印象が変わります。
もし、植栽を植えるスペースが無かったとしても100円ショップで売ってるようなプランターを用意すれば、
設置は容易になります。
歓迎感が出ればお部屋を探しているお客さんの第一印象を良くなり、
出来ればライバル物件に圧倒的な差を与えます。

メンテナンスはもちろん大変なので、ガーデニングが好きな入居者がいたりしたらお願いするのも手です。
植物には癒しの効果があると言われているので、
入居者間のトラブルなども一定量緩和されるのではないでしょうか。
そうすれば長期入居となり、ますます快適に住める良い物件となっていくでしょう。



まとめオーナーさんの空き部屋のライバル物件は1エリアでも確実に100部屋以上はあると思います。運悪く別のお部屋を選ばれたとしても、そこに大きな差はほとんどありません。しかし、入居者さんは「同じ家賃で住むならよりいい物件に住みたい!」という気持ちが当たり前ですが強いはずです。お金をかければ他のライバル物件と簡単に差がつけられます。しかし、予算は限られています。それはどのオーナーさんも一緒です。圧倒的な差となるのはオーナーさんの小さい気配りの積み重ねです。

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フリーレントとは入居者さんが支払う家賃を一定期間無料にして住んで頂くことです。

期間は1ヶ月以内が多いですが、物件によっては2ヶ月間家賃を無料にするケースもあります。

今回は賃貸を募集する上でオーナーさんにどんなメリットがあるのか、
どのように付与すれば効果的なのかを考察していきたいと思います。


初期費用が抑えられて気軽に住み替えができる

 一般的にお部屋を探しているお客さんは敷金、礼金、保証会社、火災保険、仲介手数料などがかかってきます。

たとえば 家賃:60,000円
敷金:1ヶ月(60,000円)   礼金:1ヶ月(60,000円)
当月家賃:1ヶ月(60,000円) 保証会社:0.5ヶ月(30,000円)
火災保険:17,000円     仲介手数料:1ヶ月(60,000円+税)
の場合、合計で291,800円もかかることになります。

これがフリーレントを1ヶ月つけると231,800円となります。

ここでさらに敷金・礼金がゼロゼロになることで
111,800円で入居することが出来るようになります。

そうすると、入居の敷居がぐっと下がるのです。

「えっ!それだと賃料の手取りが減っちゃうじゃないか!」

と、思うオーナーさんもいらっしゃるでしょう。

でも、ちょっと考えてください。

たとえばこれで家賃を2,000円アップできるとしたらどうでしょうか。

2年間住んでもらえたら2年×12ヶ月×2,000円=48,000円です。

4年住んでもらえれば96,000円


オーナーさんにとってもメリットはあると思いませんか?


値下げで対応した場合

 賃料を下げて募集をするとすでに入居している他の部屋の住人から賃料を下げて欲しいという要求が出ることにつながりかねません。

フリーレントを用いれば表面上の賃料はそのままで不公平感はあまり無い為、値下げ要求の心配も少なくて済みます。

また、投資物件の場合には利回りが重要となります。

もし、物件を手放そうとした場合にも賃料の分高利回りとなりますので高く売りに出せるというわけです。



フリーレントはデメリットがない

デメリットとしてはフリーレント物件の契約では短期で解約されてしまうとかなりの痛手となってしまいます。

そこでフリーレントを設定するときは解約条項を付随します。

解約条項の内容は契約より二年未満で退出した場合は1ヶ月分の家賃を違約金として支払うものとする、という文言を入れます。

そうする事で短期の解約を防ぐ効果もあるのです。

初期費用が抑えられるという入居者さんへのメリットですが、
デメリットを強いて言うならば初期費用も用意できない入居者さんが集まってしまうことです。

※そうは言っても入居者さんは昔に比べて可処分所得が大きく下がっています。
 余裕がある方はほんの一握りなので、そのような方を探すのは難しくなってます。


フリーレントのシュミレーション 賃料6万円のワンルームを2年間貸した場合の比較

通常の収入           144万円
フリーレント1ヶ月付けた場合  138万円
家賃を2500円下げた場合     138万円

フリーレントを1ヶ月付けるということは賃料を2500円下げる事と同義なのです。

長い間、入居者がいなかった場合は家賃を下げることも検討しなくてはなりませんが、
この様な方法でも入居者の促進が可能です。


フリーレントを最大限利用しよう!

申し込みが入ってから、入居日を2ヶ月先にしたいという人もいたりします。

通常の流れとして申し込みをしてから2週間後には大体入居する事というのが原則となります。

普通であれば2ヶ月先でといわれたらお断りすることもしばしばありますが、
時期によってはフリーレントを2ヶ月つけて入居してもらうということもします。

たとえば
1月中旬にお部屋を見た方が3月1日から入居したいとおっしゃられていたら、
1.5ヶ月フリーレントをつけて契約することもあります。

なぜかというと更新のタイミングを3月に持っていきたくないからです。

更新のタイミングは退室の判断の時

1~3月は不動産市場の中で引越しのシーズンとなります。

中でも3月下旬から転勤や新社会人になる為、お部屋を探しているというお客さんがとても多くなります。

するとどうしても契約が3月下旬となり、2年後の更新のタイミングも3月下旬となってしまいます。

もし、このタイミングで退室の判断をされるとリフォームを含めて募集が間に合わなくなってしまうこともあります。

物件によって繁忙期を逃すということが一年間空室となってしまうというエリアもあるので、
それだったらフリーレントを多少多く使ったとしても始期日は早めにして、
退室の決断を早めることが重要です。
空室を一ヶ月早くコントロースするだけでも大きな収入の差がうまれます。

和室の


「和室のない部屋を探しています。」
最近、賃貸の仲介をしているとよく聞く条件の一つです。
特に若い入居者に多い特徴です。

それではなぜ和室は人気がないのでしょうか。
その原因として次の理由が挙げられます。

・埃やゴミを吸いダニやシラミを発生しやすい
・畳以外の木質部が日焼けや傷、汚れが目立つ
・古びた和室は薄暗く感じてしまい、気が滅入ってしまう
・寒いイメージがある
・家具配置に困ってしまう(現在はベットが主流の為)


確かに畳はマメに掃除をしなければいけないイメージがあります。
今の若い世代は男女共に会社に勤めており、夜遅く帰ってくるような状況の中、
マメに掃除をしなければならないということを敬遠するでしょう。

また、入居前は完璧にリフォームをしてる部屋が多くあります。
それらと比べると畳を交換しただけの部屋ではほぼ勝ち目はありません。
部屋が古く見えると寒い部屋だと感じてしまうというのです。

さらに、今の若い入居者はベットで就寝します。
つまり、和室である必要がないのです。


では、和室があるお部屋は今後どのようにしたらよいでしょうか。

和室を洋室にリフォームする事になりますが、多大な費用がかかってしまいます。
しかし、何かしらかの手を加えないとこのままでは空室のままです。

そこで、なるべく費用をかけないリフォームを考えていきます。


①和室を完璧に洋室にした場合

畳を撤去してフローリング材を置くだけ、という工事ではありません。
障子や襖(ふすま)を洋室用に変更しなければなりませんし、重要なのは床にある根太と言われる下地の部分です。
畳の場合、強度があるため、根太があまりなくても床を支えられるのですが、
フローリングに変えようとすると下地の補強が必要となります。
また一階部分だと断熱材が入っていないケースもあり、フローリングに変更の際は入れることが望ましいです。

6畳の和室を洋室に変更する場合は20万~30万円程かかることになります。


②和モダンの部屋にする。

ただの和室では古びた部屋になってしまいますが、そこに現代のモダンテイストを融合する事で和モダンというジャンルになります。

畳はそのままにして、白木の柱、敷居、鴨居、廻り縁などを濃い色のペンキ(黒色がオススメ)で塗ります。
そしてクロスは明るい白やアジアンテイスト寄りにするならば民芸調のクロスにします。

そうする事で和モダンの部屋が完成します。
モダンテイストが加わる為古めかしさは感じないはずです。
全体的な工事としては7万円くらいでできる工事です。

畳の種類についても従来の畳ではなく、琉球畳やカラー畳、フチなし畳などもあります。
あえて和室を残される選択肢をとったとしても他の物件にはない工夫をすることができます。

高額工事ではないので楽しみながらリフォームしてみて下さい。

究極の空室対策




様々な空室対策が書籍やインターネットなどで紹介されていますが、究極的な空室対策が存在します。

当たり前の話ではありますが、とても重要なことでもあります。

それは入居者に長く住んでもらう事です。

中々忘れがちで、本当に対策しようと思うと大変な労力がかかります。

それでも、これこそが究極の空室対策なのです。

いくら小手先の空室対策を行って入居者が次々と退出していったら元も子もありません。


具体的な対策として

①入居者の不満をなくす

②不満が出たときに早期に対応


まず一番に行っていただきたいことは入居者とのコミュニケーションです。

遠方に住んでいてなかなか対応お話しできない方もいらっしゃるかもしれませんが、
電話でもメールでも、とにかくコミュニケーションを重ねて、
気軽に不満を言ってもらえるような関係が理想だと思います。

また、共用部分の掃除などは徹底的に行うべきです。

廊下の手すりの塗装が剥げてしまっても塗り替えるべきです。

そこまでやって今入っている入居者に快適に住んで頂くということが大切です。

それでも不満が出てしまったら、早期に対応して下さい。

たとえば、エアコンが壊れてしまった、給湯器が壊れてしまった、水漏れが発生したなど。

色々なケースがありますが、もし不満が出てしまっても早期解決することで入居者の満足度は上がるものです。
しっかりと対応しましょう。




テナントリテンション


テナントとは借主 リテンションとは長く住んでもらうこと
とても重要です。

なぜなら、どんなにすばらしい空室対策を行って入居者がすぐに決まったとしても、
それ以上に退出者が増えてしまってはもともこもありません。
現在入居されている方は「リピート客」なのです。

たとえば、個人で経営されている様なカフェで「常連さん」を考えてみて下さい。

この常連さんはどうして何度もそのカフェに足を運んでいるのでしょうか。

建物の外観や内観のデザインが素敵で綺麗とかスタッフの対応が気さくで気持ちいいとか何か理由があると思います。

賃貸住宅でも同じことが言えます。
毎月家賃を支払ってくれる「常連さん」なのですから、
いつまでも快適に住んでいただきたいと思っていただけるはずです。

そのために共用部分は綺麗に保つ必要があります。
いつも汚い状態だと「いつかはもっと綺麗な所に住み替えよう」と思われてしまうでしょう。


もうひとつ貸主が長く住めば得をするという貸し方もあります。

たとえば、賃貸借契約の更新時にテレビモニター付きのインターホンを導入してみてはいかがでしょうか。
あるいはエアコンを新調したり、プロのクリーニングを入れてあげたりと。
空室になった時にお金をかけなければならないのなら、今、住まれている方に使ってあげたほうが、
喜んでもらえますし、投資が活きてくるのではないでしょうか。

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部屋探しをするときのテーマとして「防犯対策がしっかりとされている物件なのか?」
ということを意識して探す方が増えています。

近年増加傾向にある賃貸住宅の窃盗事件も一日に約55件も起こっていると言われています。

一人暮らしの女性をターゲットにした空室対策であれば防犯対策は絶対条件です。

そして男性の中でも防犯を意識してお部屋探しをしているのです。

お部屋を探されているお客様のアンケートでも常に上位にランクインしています。

なのでオーナー様も空室対策として考察していかなければなりません。


まずは自分の物件エリアの犯罪数を調べてみる。

各都道府県の警察ホームページに犯罪率が掲載されているので自分のエリアが
どのくらいの犯罪が行われているのかを確認してみてください。



埼玉県の場合

犯罪率埼玉県

さいたま市の中で見てみると、浦和区・南区の犯罪率は低い数値となっています。

逆に大宮区の犯罪率はワースト1位
犯罪件数も前年対比で66件増えているいます。

ここで考えてほしいことは大宮区は住みたい町ランキングでトップ10に入る人気エリアになっています。
その反面、犯罪はどんどん増えているということになります。
なので、人気ではあるものの、防犯面で考えるとオートロックなどの設備は必須と考えるべきでしょう。

浦和区・南区の犯罪率は非常に低い地域となっています。
浦和駅のスーモ住みたい町ランキングでもトップ10に入る地域ですが意外な結果ですね。

オートロックや防犯カメラなどを導入することは入居者の目線からは導入したほうが安心です。
しかし、賃料に反映する事は中々難しいです。

防犯設備が必須と言われるエリアも確かに存在しますが、
その時、なんとなく設備投資をするとよりも、最寄の警察署HPなどでしっかりとデータを確認して導入検討をする方が効果の高い空室対策となるのです。

出展:埼玉県警察HP



■防犯対策でニーズの高い設備

①オートロック
②テレビモニター付インターホン
③ホームセキュリティー
④防犯カメラ

その他の防犯対策
鍵・ドアチェーン・面合資・シャッター・防犯ガラス・センサーライト・各種センサーなど


■実は意味が無いオートロック!?

防犯対策の二つの意味
まず、最初に防犯対策には二つの考え方があります。

「宣伝文句」
「実際の防犯対策」


オートロックは単身女性からは絶大な人気のある設備です。

しかし、オートロックマンションの空巣被害は年々増加してきています。

防犯対策として一見有効そうに見えるのですが、なぜなのでしょうか。

実はオートロックのマンションに住まれている入居者様に防犯意識が低い方が多いのです。

オートロック付のマンションに住んでいて防犯意識が低いというのは一瞬矛盾しているようですが、

オートロックがついているということで、安心しきってしまい、驚くべきことに玄関の施錠をしないという方がとても多いのです。

そして、プロの泥棒ならオートロックでも簡単に進入することが出来るといいます。

扉の下から長めの紙などを差込んだりと、いくつかの方法で開かせます。

さらに配送や集金の人がマンション内に入ってこない為、人と行き会うことが少ないので、泥棒は安心して仕事ができる、ということです。


このようにオートロックは「宣伝文句」としては非常に有効です。

だからといって「実際に役に立つ防犯対策」かには疑問があります。


つまり、賃貸経営を行うオーナー様はこの二つの側面をバランスよく考えていかなければならないのです。


不動産投資成約1



南浦和徒歩10分の1Kアパート
利回りは約10%
なかなか年期の入ったアパートだ。
契約時には1部屋空いていたが決済前になんとか満室

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購入したアパートのスペック

購入したアパートの概要と実際の収支
価格3,820万 1K 8部屋 319,000円/月
南浦和駅徒歩10分 平成2年2月築
土地99.23㎡ 4m道路に8.71m接道
土地実勢価格29.95坪×110~120万=3300万~3600万


ローン:3,000万円 返済:15年 金利:1.8%
返済額:191,228円/月 内金利:~45,000円
キャッシュフロー:127,772円/月

表面利回りが10%あるものの、15年返済がかなり厳しい条件の為、厳しい経営には違いない。

ただ、僕自身、貯金が出来ない人なので、そういう方には
(収入-金利)=319,000-45,000=274,000円
の貯金が毎月できると考えたらかなり大きい額と言えるかもしれない。



今回、返済期間のMAXが15年で3000万円の借入でしたので机上の計算でしかありませんが、下記同規模のアパートを買った時の返済額を高速に計算できるよう表にまとめてみました。
注目したい所は【黄色のCF】と【3400万20年CF】を比べても258,050円キャッシュフローが増える事になります。

400万円は個人として決して少なくない金額ですが、
返済期間を5年増やすだけで返済にCFがプラスになります。


借入額と借入期間を長くするか、銀行と交渉することがいかに大切かが分かります。

返済表


物件の問題点


アパートのけあげ(階段の側面)が錆でボロボロ。
これを放置すると階段が崩れる恐れがあります。
こちらはアパートの決済が終わった瞬間に工事の手配をしました。

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プロが買うときの判断

私が今回購入したアパートの判断はどこを見たのかというお話です。

不動産購入の指標には
・実勢価格、路線価、公示価格など
・土地面積、建物面積、間取り...
・築年月日、間取り、建物修繕履歴
・現行賃料-市場の賃料との乖離

シュミレーション
・空室損益、営業経費(Opex)、営業純利益(NOI)
・税引前手取(BTCF)、自己資金利回り(CCR)
などなど。


投資用不動産購入の指標は様々あります。

ただ、これらすべての資料を入手し、それぞれ検討していると、他の投資家やプロたちにスピードで負けてしまいます。

私が今回見つけた媒体はレインズだったので、判断にはスピードが必要でした。

その際に私が見た情報は5つのみです。

・販売図面の内容
 ※①価格、②レントロール、③土地面積、④接道の長さ
・⑤土地の実勢価格

この5つで購入を不動産業者に購入の打診をしました。

購入の打診をしたすぐに不動産物件を見に行って現地から電話。
(時間稼ぎ的な長電話)

戻り次第、買付証をFAX。この間30分。
これで一番手の申し込みを取ることができました。

その後は他の投資家たちの値上げ交渉が入ってきましたが、それも織り込み済み。
自分が「いかに現金を持っているか」や「銀行との取引きがいくつもあり、融資に問題ないこと」をアピール。
売り上げ上交渉は相手にしないようにと、茶々入れを未然に防止。

こうして私はアパートを買うことができましたが、 私が見ていた指標は5つくらいしかありません。
逆に言うとこれ以上の情報を入れてもスピードで負けてしまうことを考えると普段のストック(勉強)がいかに大切かということが分かると思います。

■まとめ
こうして私はアパートを買うことができましたが、 私が見ていた指標は5つくらいしかありません。
逆に言うとこれ以上の情報を入れてもスピードで負けてしまうことを考えると普段のストック(勉強)がいかに大切かということが分かると思います。