不動産投資をしていると、ふと考える事があります。

『自分の子供に資産を残すことはいいけど、
　その資産をあてにされて子供が堕落したらどうしよう。』

もちろん、自分に何かあった時に、奥さんや子供が路頭に迷わないように
家賃で最低限の生活が出来るようにと頑張っていますが、
不動産で不幸になる人もよく見てきています。

波乱万丈で未来の見えないこの世の中を家族や自分の子供達に
どれだけ明るい未来を見せてあげられるか。
どんな学びを得ることが出来ればそんな未来を見据えられるのか。

そんな思いでこのページを知識のストックとして活用していこうと思います。

不動産投資をこれから始めようと思っていたり、ビジネスパーソンとしても参考になるような
私のマインドセットや哲学、ノウハウなどをまとめていければと思っています。

※ちょくちょく更新していきます。



 






 

2022年1月29日
東京都のコロナ感染者は1万7433人という人数になってしまいました。
今後もどうなるか不安の中、入居者さんもストレスを抱えています。

リモートワークも進む中、在宅率も高くなり、入居中のトラブルも右肩上がりです。

特に音のトラブルは非常に増えてきており、解決する事は中々やっかいです。
契約書には入居中のトラブルは当人同士で解決するようにと書かれており、
管理会社が対応してくれないケースが非常に多いです。




RC造36部屋マンション。
連絡を受けた時にすべての入居者さんに連絡をしましたが、
どこから聞こえるか特定できませんでした。

連絡を受けた部屋の周辺は入念に聞き取りをしましたが、
気にならないから分からないと言われたり、別の音の話をされたりと。

とりあえず入居者さん達には音を極力出さずに注意して生活して下さいとお伝えしました。

しかし、騒音一向に改善しません。

・ポンプの回転音が水道管を伝わってお部屋まで響いているのではないか？
・ガス給湯器が故障して音を出しているのではないか？
・ウォーターハンマー現象ではないか？
・そもそも誰かが隠れてドリルを使って工作してるのではないか？


色々な線で原因究明を図り、ついに判明したのが、
隣の部屋のキッチン水栓からの音でした。

古い水洗で劣化していた為だと思いますが、
水を出した時、変に共鳴してしまったらしく、ドリルの様な音が出てしまったのです。

その部屋の入居者さんもまさかその音だとは思わなかったらしく、
聞き取り時には話題に出てこなかったので分からなかったのですが、
水栓を変える事でようやく解決。





電話での会話といえども夜中の声はやはり気になるもの。
電話する事自体は禁止していませんが、なるべく声は小さくしてもらう様にお願いをしています。

しかし、日中の場合はある程度許容しています。
特にリモートワークなどで取引先の電話などは致し方ないものがあります。

今回のケースでは英語圏ではない外国籍の方が仕事の電話をしていた時の音がトラブルとなりました。

連絡があった隣部屋の入居者さんにはある程度の理解をお願いしたのですが、
英語でもなく全く分からない言語では受け入れられなかったようでした。

やむを得ずその外国籍の方に電話をする時は声を少し小さくする旨の手紙を投函して対応しましたが、日本語が理解できなかったようで、手紙の内容をその方の母国語に翻訳して再度投函してみました。

すると、騒音トラブルが嘘のようになくなって無事に解決。

コミュニケーションが困難な場合でもキチンと対応すれば分かってくれるという事を痛感しました。




連絡を受けて隣の入居者さんに注意してもらうように伝えたら、
もの凄く丁寧に「申し訳ない」と謝罪してもらい注意してもらう事になりました。

これで解決、と思いきや全く音が直らないとの連絡があり、
ケース①と同じような症状の線を疑って調べるも空振り。

一人だけでは分からないので作業員と２人、電話で話しながら出る音の検証を行いました。

最初は実際に壁をたたいて確認したり、洗濯機を回したり、水道を出したり、
キッチンに立って包丁を出して微塵切りを想定してまな板を鳴らしてみたりと
色んな行動を行ってみましたが、音の原因はやっぱり分からず。

しばらく普通に過ごしてもらってたらキッチンの扉を閉める動作をした時に「バタン！」

この音でした！キッチンを閉めるストッパーが強く働いて壁に振動していたのです。

その入居者さんは帰りが遅く、夜中に料理をしていたのですが、
どうやら料理に集中している時、夢中になって扉を閉める音が気づかなかったようです。

今回のケースは入居者さん双方、隣家に配慮して頂けるいい方だったので解決も円満に行えました。

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騒音トラブルの解決は手間と時間が非常にかかってしまうので、
中々対応できない管理会社も多いと思います。

ただし、騒音トラブルは当事者間で解決しようと思ってもどんどん泥沼化していき、
何かしらかの事件となってしまう事もあるのです。
そうならないまでも、退去の理由となって収益の悪化をもたらす事になります。

修復できないレベルの険悪の仲になる前にキチンと介入してあげて、
小さなトラブルのうちに解決する事も大切です。

管理会社も千差万別ですので、そういったところをしっかりとフォローしてくれる所を見つけておく事が重要だと思います。

働き方改革や同一労働同一賃金など日本社会は大きな転換期を迎えてきました。

そして新型コロナウィルスで米国のリモートワーク普及による新築住宅の需要増が木材価格を押し上げ日本に木材が入ってこなくなるという自体にも陥りました。
2022年1月現在ではだいぶ落ち着いたものの、コンテナ不足による輸入量の低下やロックダウンによる工場停止でも住宅設備が不足してしまい、リフォーム価格の上昇が続いています。

さらに価格上昇の問題で見落としがちな項目が産業廃棄物の処分費高騰。

世界的に言われているSDGｓの影響だと思いますが、廃材を捨てることですら価格は上昇しているのです。

現在、賃貸管理においての深刻な問題が給湯器不足です。

「給湯器がない冬、品不足解消の見通しは」ITmedia NEWS

この冬は空室になったお部屋の給湯器の水抜きを徹底的に行い、給湯器内の配管凍結による故障を徹底的に無くすよう努めましたが、経年劣化による故障はどうしても起こります。
何とか在庫や手配をしてまわしていますが、価格も高騰しています。


その他にも高層マンションに掛ける足場の高騰も深刻です。

「工事費高騰でピンチ！マンション大規模修繕の深刻」


張替えるのもコスト増、捨てるのもコスト増、そして人員不足による工事の遅れ。

この問題をいっぺんに解決する策は
とにかく物を長持ちさせることにつきます。
具体的にはメンテナンスをしっかり行うということです。
一言で簡単に言っていますが、この判断は中々難しいです。
メンテナンスはかけすぎるとお金がかかり、
限界まで使おうとすると突然壊れてしまいお金がかかる。

この時期を見定めることはプロでも難しく、私自身、自己所有する物件ですら判断に詰まる事があります。

壁紙の張替えであれば全面張替えはせずに、綺麗な所は残す。
このようなスタンスで良いと思いますが、
空室対策を考える上ではしっかりと張替えた方がいいこともあります。
結論はバランスということなんですが、私自身もどの範囲までがギリギリの加減なのか
見定めることは非常に難しいです。

そこで、何も問題の無い平時にある程度の見積りを見ておいて、
連絡をもらった瞬間に判断できるように日ごろから準備しておくことが大切です。

また、管理担当者との連携も常に行っていき、自身の賃貸経営の哲学などを共有しておいて下さい。

これにすべて当てはまる方は脱サラを中止か延期して下さい。

・家賃年収1億円以下の方
・年間ＣＦ1000万円以下(NOI:営業純利益)
・返済期間を30年以上でローンを組んでいる方
・地価が下がっているエリアに所有している方

自由な時間を求めて脱サラを夢見る人たち。

世間で注目されているメガ大家さんに憧れて、
不動産投資のセミナーに足を運ぶ方は後を絶ちません。

しかし、不動産投資で脱サラを成し遂げることは、
知識のある不動産のトップ営業であっても非常に難しいです。

一見、上手くいっているような大家さんも実は大きな爆弾を気づかぬうちに抱えていたりします。

逆にその見えない爆弾をコントロールさえすることができれば
脱サラは容易にできるという事を意味しています。


今回はその注意喚起と脱サラの方法について考えていきたいと思います。


たとえば1億の一棟マンションが買えたとして、
その家賃が10%で家賃年収が1,000万円だとします。

年収1,000万円・・・サラリーマンとしての年収だと多く感じませんか？
一棟買えれば年収1,000万円。簡単ですね・・・。
※そんな単純なわけ無い。

そして、
頭金1,000万円で9,000万円のローン。
返済期間30年、金利3%でシュミレーションすると年間返済額は455万円となります。

家賃年収-年間返済額=1,000万-455万=555万のお金が入ることになります。
空室損益や入退去の募集費用、固定資産税など。

概算で２ヶ月分の家賃が経費となると言われていますので、

2÷12≒0.17=17％と計算します。

すると実際には555万－(1,000×0.17)万円=555万円-170万円=385万円

ざっくりとした収支ですが、キャッシュフロー年385万円=月32万円となります。

１億の一棟マンションを買うと月32万円の手取りとなります。

そしたらこの物件があれば日本のサラリーマンの平均収入の400万円に近くなります。

しかし、この状態でこの収入では危険です。

このお金で大規模修繕や突発的な修理などをまかなわなければなりません。

デットクロスという税金の壁もあります。



考え方は様々ありますが、私の主張としては

家賃収入が１億円場合、５％の500万円は生活費の為に消費してもよい
※物件管理をした場合５％が一般的な為

それ以外のあまったお金は貯蓄や返済、修繕にまわさないと危険です。
もちろん、自主管理を推奨。

例外としてローン残高＜純資産の場合はキャッシュフローが高くなりますので、家賃収入が低くても問題ありません。

また、家賃収入が低かったとしても、別に収入があれば脱サラしてもリスクはかなり低く抑えられます。

極端な話、家賃収入で250万消費＋ブロガーなどで250万分稼いで消費でも贅沢はできませんが脱サラして自由な時間は手に入ります。



デットクロスについて上記でチラっと記述しましたが、
これが結構曲者だったりします。

株式投資の課税20％とは違い不動産収入は住民・所得税で55％。
※年収4,000円越えの税率

１億円の賃料収入があると5,500万円を税金で持っていかれてしまうということです。

「そんな事言ってもキャッシュフロウは1,000万円もないよ・・・」

そんな言い訳は通じません。
あと足りない4500万円の税金を払ってください。



難しい話になってしまうので簡単に言うと

家賃収入－金利＝課税評価額（これが１億あると5,500万円の税金が・・・）

そう、元金返済額は貯蓄と同じだから経費に含まれないとみなされるのです。

これが不動産投資の一番の恐怖の源です。

※これを回避する為に法人化するなどの節税対策が盛んに行われていますが、後日、触れていきたいと思います。

このデットクロスを回避する方法の一つとして、
減価償却が終わりきった時に不動産を売却するという話が出てくるわけです。

ここで、株式投資で言うところの「利確か損切か」という結論が出る時なのです。

続く・・・
ちょっと疲れたのでここまで

「億万長者」「不労所得」etc..

　投資には様々な思いや欲望にまみれています。

　特に不動産投資は不労所得と言われて、家賃収入のみで生計を立てる、
自由な時間を手に入れるなどの目的で参入する投資家は少なくありません。

しかし、不動産投資には表面化しずらい大きなリスクが隠れています。

　投資行為は自らの幸せを求めて行うものですが、
裏を返すとすべてを失うリスクがそこには隠れています。

　今回は初心者では手を出さない方が良い不動産投資について記述します。

不動産投資には

インカムゲイン：家賃収入により利益を得る
キャピタルゲイン：購入価格よりも高い値段で売却して利益を得る

の二つがあります。

一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

投資するからには当然、その両方の利益を見込んで不動産購入を決めます。

しかし、インカムゲインを蔑ろにしてキャピタルゲインのみを追求する、
もはや投機的な投資が近年目立っています。

都内のタワーマンションの高騰がその最たる例です。

2017年には8,000万円だったマンションの一室が
2019年1月時点では1億2,000万円もの値段がついて販売されています。
※成約ベースでは1億1,000万円

実に4,000万円のキャピタルゲインとなっていますが、
賃料としては30万円/月程度。
表面利回りは約3%となります。
実際には30万円の賃料から管理費、修繕積立金が引かれてキャッシュフローが
約2.7%にまで落ちてしまうことになります。

これで借入を行って購入した場合はさらにキャッシュフローは下がることになってしまいます。

それでも過熱した不動産市場ではこういった投機的な売買が盛んに行われています。

もし、このバブルが弾けてしまったとき、投資家に残るのは賃料からは支払のできない返済だけです。

プロでも引き際が難しいとされるキャピタルゲインを狙った不動産投資は非常に危険です。

近年、様々な方が注意喚起をしているおかげか新築ワンルームマンション投資は少し減ったような印象がありますが、まだまだ根深く残っております。

こちらの特徴としては

・新築なので高い家賃でも当初の入居者が入りやすい
・駅から近くて自己使用も出来ると考える
・サブリースで安定した収入となる。

といった事が挙げられます。

しかし、ここに落とし穴があります。

新築分譲時は管理費や修繕積立金が安いのですが、大体4～5年間隔で上がっていきます。

さらに、新築を購入すると2割前後価値が下がるので売ろうとしても購入時よりも安くなってしまいます。

サブリースの落とし穴は別の機会に説明します。

部屋が決まらなくてもずっと安定した収入があると思ってしまいますが、
これは貸主が不利な契約でリース料を簡単に下げる事が出来ます。

また、家賃の15～20％とリース開始から2-3ヶ月分の家賃が免責となってしまうのです。

土地に建物が何も建っていない場合、固定資産税が6倍になってしまいます。

その税金を少しでも安く抑えるように、新築アパートを建設をする方法です。

新築なので、修繕費用が多くかかることはほぼありません。

ポイントとしては
・建築費用をいかにして安く抑えるか
・最終的な収支がどのくらい大きくなるのか
・マーケティング
が大切になります。
また、新築ワンルームマンションで記述したようにサブリースの問題点もあります。

店舗、事務所が入り乱れる雑居ビルは利回りが非常に高く魅力的な物件に見えます。

しかし、家賃の滞納、入居客付で苦戦するケースが非常に多い投資でもあります。

長く空き部屋となっても問題ないくらいの資金力が無い場合はやめた方がいいです。

もし、長い空室に堪えられずに賃料を下げて募集したとしたら、おそらく入居は決まります。
しかし、一度入ってしまった入居者には「営業権」というかなり強い権利が発生します。
これはかなり厄介な権利となりますので、
安易に賃下げをしてしまうと、今度は賃上げが不可能になってしまいます。
それでもいいとオーナー様は判断してしまうと思いますが、
どんどん下がってしまい、売却しようにも出来なくなってしまうという問題も浮上します。

プロの業者でもよほどの物件がないと躊躇してしまうのが現実としてあるので、
購入する際はオーナーとしての覚悟と資金力が必要となります。

競売での物件取得には瑕疵担保免責や修繕積立金の滞納などが障害となるケースが大きくあります。

また、前の持ち主が部屋を荒く使っているとリフォームで大きい出費も考えられます。
引渡日当日に前オーナーが吊っていたという話も・・・

競売物件を専門に扱う不動産業者と話をしてみると苦労は多いようです。

また、都内の物件は土地値が高いので、どんな物件でもなかなか採算が合わないという声をよく聞きます。

それでも魅力的な物件は中にはありますので、
いい物件と悪い物件の分別が付くような目利きがあれば、
検討してもいいと思います。

まず、オーナー様に考えて頂きたいことがあります。

照明器具が付いていない物件を営業マンがお客様に案内する時間帯は何時がいいでしょうか？

当たり前ではありますが、お部屋に一番太陽の光が入る時間帯です。

窓が東側に向いていれば10時頃が陽当たりがよく、西向きであれば15時頃がいいと思います。

しかし、考えてみて下さい。

そんなにピンポイントな時間に部屋を案内出来るでしょうか？

営業マンにとってお客様の時間をコントロールすることはとても難しいことです。

ましてや、オーナー様の部屋を熟知している営業マンは中々いないのではないでしょうか。

あるいは、昼間仕事をしているお客様は日が落ちた後に部屋を見に来るかもしれません。

そんな時に部屋が真っ暗だとしたらお客様はどのように感じるでしょうか・・・。

「照明は入居者が付けるもの」という常識はもはや古い考え方です。

その常識に囚われて多くのオーナー様が照明を付けていないのが現状です。


しかし、逆に考えてください。


現状、照明を付けてないオーナー様が多くいるということは
照明を付けるだけで差別化が図れるのです。

ぜひ、照明の導入を検討してみて下さい。

エントランスは綺麗に保つ！

お部屋を探しているお客様は建物の外観を見て入居するか否かを９０％決定する！

空室対策について勉強していくと上記の話を目にする機会が結構あると思います。

賃貸仲介の営業マンとしてお客様のご案内をする際も、
お客様の信頼を得る為に様々な【お部屋選びのポイント】をアドバイスしながら案内に望みます。
その時にここの物件は【正直やめた方が良いですね！】とあえて言ったりするケースがあります。

そのポイントの一つにエントランスでの営業トークがあります。

・実際に住んでみて周りの入居者さんとトラブルにならないか？
・掃除が行き届いておらず、くもの巣だらけになったりしないか？

お部屋を探しているお客さんはこのあたりはどうしても不安になる部分です。それをプロとしてアドバイスするわけですから、見ていくポイントがあります。




まずは案内をする時の営業テクニックを空室対策という視点でお話していきます。




１．ポストからチラシが溢れ出ている

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チラシが散乱してた場合、だいたいルーズな方が住んでいます。

ゴミの分別ができなかったり、騒音の出所など。

そんなお部屋が隣だったときはお客さんにこの部屋はやめた方がいいかもしれませんとお伝えします。

そうするとプロの意見として伝えられ「お客さんに信頼度がアップ」します。

間取りや条件が良くても当て物としての案内に路線変更します。


２．ポストに張り紙が貼られている

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「チラシや印刷物を入れないで！」という貼紙やシールが貼ってあったりすることがあります。

その際も上記よりお客さんにすすめないことが多くなります。


３．空室のポストに「投函禁止」のシール

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投函禁止のシール自体は無意味にチラシでポストが一杯にならないように貼ったほうがいいです。

しかし、空き部屋がいくつもあると、「ここは人気の無いアパートなんだなぁ」とお客さんに思われてしまいます。

多すぎる投函禁止のシールも注意が必要です。　





４．ポストの上部が埃まみれになっている

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定期清掃の点で一番見るべきポイントとなります。

それが水拭きをきちんとしているかの判断です。

ポストの上とかは見えない部分でおざなりになってしまうことがよくあります。

こういうポイントを案内時に突いてお客さんに伝えるとさらに営業マンとしての信頼度がアップします。　





場所によっては夏場に虫が大量に湧いてしまうところがあります。

それはエントランス部分の上部を見ることで大体分かります。

手が届きにくい部分は自然と掃除もおろそかになります。

ホコリはともかく、くもの巣が目立った物件だと、虫が多いのだろうと思います。

照明の部分にも虫の死骸があったりしたら高確率で的中します。

住んでからのアパート　




最後のクロージングはお客さんの懐に飛び込みます。
私が案内する場合は男性のお客さんが多いので、
案内の最中に他愛の無い話をしてお客さんがどんな人かを一通り聞きだします。

そして、ある程度仲良くなってくると友人関係や恋人の話とかもしたりします。

お客さんによって変わってきますが、新居を探すことに目的があるものです。

人によっては一人暮らしをする必要が無いのにお部屋探しをすることもあります。

そんな時、やっぱり多いのが「恋人を自宅に呼びたい」です。

もちろん、この話をするにはある程度の人間関係ができないと話すことはできません。

しかし、ここのフェイズをクリアすることが出来ればお客さんに入居してからの圧倒的なイメージを抱かせることができるのです。

全員が全員この話が出来るとは限らないですが、このクロージングが笑い話の中で決まればお申し込みを頂けます。

その時に、恋人が呼べるエントランスなのか？ということが本当に大切です。


・エントランスを綺麗にするという事は今の入居者さんへの満室対策現在入居されているお客様に快適に住んで頂くという視点からもエントランスを綺麗にするということはとても大切なことです。
エントランスが汚いと部屋は綺麗でもなぜか汚い印象を持たれてしまい、
○○さんは汚いところに住んでいると潜在的に思われてしまうこともあると聞きます。





自分の物件を自分で掃除をしたことがあるでしょうか。
私自身、物件の管理を依頼されていなくても時間の合間をみて物件の掃除をする事があります。
そうすると意外と見えなかった物件の「悪い所」が見えてくるのです。
手摺りのさび、階段塗装の剥がれ、電球切れ、ポストのチラシ、ゴミ置き場の汚れ、植栽の枯れ。
掃除の業者に頼んでも建物を綺麗にはしてくれますが、細部のチェックはしてくれません。
持主のオーナー様が自ら掃除をしながらチェックをすることで
今まで見えていなかった問題を発見することになります。
その欠点をなくしていくだけで物件の商品価値を高めていくことができるのです。





エントランスを綺麗にするということは同時にこれからお部屋を探されているお客様に向けての空室対策にもなるのです。
一石二鳥の効果がある手段ではありますが、しっかりと対応できているアパートは多くないのが実態です。

・エントランスの床タイルを張替える
・エントランスの壁を張替え、塗り替える
・エントランスのポストを新しくする・館銘板を張替える
・間接照明器具に入れ替える。
・ＬＥＤ照明に変える(虫がよってきずらくなる。）





エントランスのリフォームは大掛かりになることが多く、多額の費用がかかります。新しく中古のアパートなどを購入した時は予算がなく、部屋の原状回復程度の工事で手一杯だと思います。そこで、掃除以外でもちょっとしたアイデアでエントランスの印象がぐっとあがることがあります。


１．季節の設え

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※スターヒルズの写真
クリスマスツリー、お正月、節分エントランスに季節ごとにインテリアを置き換えてあげると、
「ここのオーナーさんは私たちをいつも見てくれている」という感覚になります。

そうすると用意にゴミを捨てたり、トラブルを起こそうとはしないものです。

管理が楽になり、入居者さんも喜びます。




２．植物を植える

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建物のコンセプトにもよりますが、ほとんどの場合、緑がエントランスにあると大きく印象が変わります。
もし、植栽を植えるスペースが無かったとしても１００円ショップで売ってるようなプランターを用意すれば、
設置は容易になります。
歓迎感が出ればお部屋を探しているお客さんの第一印象を良くなり、
出来ればライバル物件に圧倒的な差を与えます。

メンテナンスはもちろん大変なので、ガーデニングが好きな入居者がいたりしたらお願いするのも手です。
植物には癒しの効果があると言われているので、
入居者間のトラブルなども一定量緩和されるのではないでしょうか。
そうすれば長期入居となり、ますます快適に住める良い物件となっていくでしょう。

まとめ

オーナーさんの空き部屋のライバル物件は１エリアでも確実に100部屋以上はあると思います。運悪く別のお部屋を選ばれたとしても、そこに大きな差はほとんどありません。しかし、入居者さんは「同じ家賃で住むならよりいい物件に住みたい！」という気持ちが当たり前ですが強いはずです。お金をかければ他のライバル物件と簡単に差がつけられます。しかし、予算は限られています。それはどのオーナーさんも一緒です。圧倒的な差となるのはオーナーさんの小さい気配りの積み重ねです。

「和室のない部屋を探しています。」
最近、賃貸の仲介をしているとよく聞く条件の一つです。
特に若い入居者に多い特徴です。

それではなぜ和室は人気がないのでしょうか。
その原因として次の理由が挙げられます。

・埃やゴミを吸いダニやシラミを発生しやすい
・畳以外の木質部が日焼けや傷、汚れが目立つ
・古びた和室は薄暗く感じてしまい、気が滅入ってしまう
・寒いイメージがある
・家具配置に困ってしまう（現在はベットが主流の為）

確かに畳はマメに掃除をしなければいけないイメージがあります。
今の若い世代は男女共に会社に勤めており、夜遅く帰ってくるような状況の中、
マメに掃除をしなければならないということを敬遠するでしょう。

また、入居前は完璧にリフォームをしてる部屋が多くあります。
それらと比べると畳を交換しただけの部屋ではほぼ勝ち目はありません。
部屋が古く見えると寒い部屋だと感じてしまうというのです。

さらに、今の若い入居者はベットで就寝します。
つまり、和室である必要がないのです。


では、和室があるお部屋は今後どのようにしたらよいでしょうか。

和室を洋室にリフォームする事になりますが、多大な費用がかかってしまいます。
しかし、何かしらかの手を加えないとこのままでは空室のままです。

そこで、なるべく費用をかけないリフォームを考えていきます。


①和室を完璧に洋室にした場合

畳を撤去してフローリング材を置くだけ、という工事ではありません。
障子や襖(ふすま)を洋室用に変更しなければなりませんし、重要なのは床にある根太と言われる下地の部分です。
畳の場合、強度があるため、根太があまりなくても床を支えられるのですが、
フローリングに変えようとすると下地の補強が必要となります。
また一階部分だと断熱材が入っていないケースもあり、フローリングに変更の際は入れることが望ましいです。

6畳の和室を洋室に変更する場合は20万～30万円程かかることになります。


②和モダンの部屋にする。

ただの和室では古びた部屋になってしまいますが、そこに現代のモダンテイストを融合する事で和モダンというジャンルになります。

畳はそのままにして、白木の柱、敷居、鴨居、廻り縁などを濃い色のペンキ(黒色がオススメ)で塗ります。
そしてクロスは明るい白やアジアンテイスト寄りにするならば民芸調のクロスにします。

そうする事で和モダンの部屋が完成します。
モダンテイストが加わる為古めかしさは感じないはずです。
全体的な工事としては７万円くらいでできる工事です。

畳の種類についても従来の畳ではなく、琉球畳やカラー畳、フチなし畳などもあります。
あえて和室を残される選択肢をとったとしても他の物件にはない工夫をすることができます。

高額工事ではないので楽しみながらリフォームしてみて下さい。

部屋探しをするときのテーマとして「防犯対策がしっかりとされている物件なのか？」
ということを意識して探す方が増えています。

近年増加傾向にある賃貸住宅の窃盗事件も一日に約５５件も起こっていると言われています。

一人暮らしの女性をターゲットにした空室対策であれば防犯対策は絶対条件です。

そして男性の中でも防犯を意識してお部屋探しをしているのです。

お部屋を探されているお客様のアンケートでも常に上位にランクインしています。

なのでオーナー様も空室対策として考察していかなければなりません。



各都道府県の警察ホームページに犯罪率が掲載されているので自分のエリアが
どのくらいの犯罪が行われているのかを確認してみてください。

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埼玉県の場合



さいたま市の中で見てみると、浦和区・南区の犯罪率は低い数値となっています。

逆に大宮区の犯罪率はワースト１位。
犯罪件数も前年対比で66件増えているいます。

ここで考えてほしいことは大宮区は住みたい町ランキングでトップ１０に入る人気エリアになっています。
その反面、犯罪はどんどん増えているということになります。
なので、人気ではあるものの、防犯面で考えるとオートロックなどの設備は必須と考えるべきでしょう。

浦和区・南区の犯罪率は非常に低い地域となっています。
浦和駅のスーモ住みたい町ランキングでもトップ１０に入る地域ですが意外な結果ですね。

オートロックや防犯カメラなどを導入することは入居者の目線からは導入したほうが安心です。
しかし、賃料に反映する事は中々難しいです。

防犯設備が必須と言われるエリアも確かに存在しますが、
その時、なんとなく設備投資をするとよりも、最寄の警察署HPなどでしっかりとデータを確認して導入検討をする方が効果の高い空室対策となるのです。

出展：埼玉県警察HP




①オートロック
②テレビモニター付インターホン
③ホームセキュリティー
④防犯カメラ

その他の防犯対策
鍵・ドアチェーン・面合資・シャッター・防犯ガラス・センサーライト・各種センサーなど



防犯対策の二つの意味
まず、最初に防犯対策には二つの考え方があります。

「宣伝文句」
「実際の防犯対策」


オートロックは単身女性からは絶大な人気のある設備です。

しかし、オートロックマンションの空巣被害は年々増加してきています。

防犯対策として一見有効そうに見えるのですが、なぜなのでしょうか。

実はオートロックのマンションに住まれている入居者様に防犯意識が低い方が多いのです。

オートロック付のマンションに住んでいて防犯意識が低いというのは一瞬矛盾しているようですが、

オートロックがついているということで、安心しきってしまい、驚くべきことに玄関の施錠をしないという方がとても多いのです。

そして、プロの泥棒ならオートロックでも簡単に進入することが出来るといいます。

扉の下から長めの紙などを差込んだりと、いくつかの方法で開かせます。

さらに配送や集金の人がマンション内に入ってこない為、人と行き会うことが少ないので、泥棒は安心して仕事ができる、ということです。


このようにオートロックは「宣伝文句」としては非常に有効です。

だからといって「実際に役に立つ防犯対策」かには疑問があります。


つまり、賃貸経営を行うオーナー様はこの二つの側面をバランスよく考えていかなければならないのです。