エントランスは綺麗に保つ！
お部屋を探しているお客様は建物の外観を見て入居するか否かを９０％決定する！
空室対策について勉強していくと上記の話を目にする機会が結構あると思います。
賃貸仲介の営業マンとしてお客様のご案内をする際も、
お客様の信頼を得る為に様々な【お部屋選びのポイント】をアドバイスしながら案内に望みます。
その時にここの物件は【正直やめた方が良いですね！】とあえて言ったりするケースがあります。
そのポイントの一つにエントランスでの営業トークがあります。
・実際に住んでみて周りの入居者さんとトラブルにならないか？
・掃除が行き届いておらず、くもの巣だらけになったりしないか？
お部屋を探しているお客さんはこのあたりはどうしても不安になる部分です。それをプロとしてアドバイスするわけですから、見ていくポイントがあります。
エントランスをなぜ綺麗に保つ必要があるのか
まずは案内をする時の営業テクニックを空室対策という視点でお話していきます。
案内時ポストから得られる情報
１．ポストからチラシが溢れ出ている
チラシが散乱してた場合、だいたいルーズな方が住んでいます。
ゴミの分別ができなかったり、騒音の出所など。
そんなお部屋が隣だったときはお客さんにこの部屋はやめた方がいいかもしれませんとお伝えします。
そうするとプロの意見として伝えられ「お客さんに信頼度がアップ」します。
間取りや条件が良くても当て物としての案内に路線変更します。
２．ポストに張り紙が貼られている
「チラシや印刷物を入れないで！」という貼紙やシールが貼ってあったりすることがあります。
その際も上記よりお客さんにすすめないことが多くなります。
３．空室のポストに「投函禁止」のシール
投函禁止のシール自体は無意味にチラシでポストが一杯にならないように貼ったほうがいいです。
しかし、空き部屋がいくつもあると、「ここは人気の無いアパートなんだなぁ」とお客さんに思われてしまいます。
多すぎる投函禁止のシールも注意が必要です。
４．ポストの上部が埃まみれになっている
定期清掃の点で一番見るべきポイントとなります。
それが水拭きをきちんとしているかの判断です。
ポストの上とかは見えない部分でおざなりになってしまうことがよくあります。
こういうポイントを案内時に突いてお客さんに伝えるとさらに営業マンとしての信頼度がアップします。
エントランスの上部・照明を見る
場所によっては夏場に虫が大量に湧いてしまうところがあります。
それはエントランス部分の上部を見ることで大体分かります。
手が届きにくい部分は自然と掃除もおろそかになります。
ホコリはともかく、くもの巣が目立った物件だと、虫が多いのだろうと思います。
照明の部分にも虫の死骸があったりしたら高確率で的中します。
住んでからのアパート
エントランスが綺麗だと恋人を呼びたくなる
最後のクロージングはお客さんの懐に飛び込みます。
私が案内する場合は男性のお客さんが多いので、
案内の最中に他愛の無い話をしてお客さんがどんな人かを一通り聞きだします。
そして、ある程度仲良くなってくると友人関係や恋人の話とかもしたりします。
お客さんによって変わってきますが、新居を探すことに目的があるものです。
人によっては一人暮らしをする必要が無いのにお部屋探しをすることもあります。
そんな時、やっぱり多いのが「恋人を自宅に呼びたい」です。
もちろん、この話をするにはある程度の人間関係ができないと話すことはできません。
しかし、ここのフェイズをクリアすることが出来ればお客さんに入居してからの圧倒的なイメージを抱かせることができるのです。
全員が全員この話が出来るとは限らないですが、このクロージングが笑い話の中で決まればお申し込みを頂けます。
その時に、恋人が呼べるエントランスなのか？ということが本当に大切です。
■その他にもチェックするポイント
・共用廊下：廊下に入居者さんの私物が散乱していないか？・ベランダ：避難路としての利用する機能もあるのでもしもの時、ということも入居者さんは見ています。・駐輪場：汚れやパンクなど使用した形跡がない放置自転車がないか？駐輪するスペースはあるか？・ゴミ置き場：ゴミの分別がルーズだと収集車が持っていってくれません。夏場なんかはハエが舞ったり、悪臭にも繋がります。・防犯面：照明は切れていないか？くもの巣が張っていないか？ 管理が行き届いていないと入居者さんも無防備だと思われやすく、犯罪が起きやすくなるという話もあります。・庭や植栽：雑草が生え茂っていないか？植栽は適切に剪定されているか？花壇の花は枯れていないか？
・エントランスを綺麗にするという事は今の入居者さんへの満室対策現在入居されているお客様に快適に住んで頂くという視点からもエントランスを綺麗にするということはとても大切なことです。
エントランスが汚いと部屋は綺麗でもなぜか汚い印象を持たれてしまい、
○○さんは汚いところに住んでいると潜在的に思われてしまうこともあると聞きます。
オーナー自ら掃除をする！
自分の物件を自分で掃除をしたことがあるでしょうか。
私自身、物件の管理を依頼されていなくても時間の合間をみて物件の掃除をする事があります。
そうすると意外と見えなかった物件の「悪い所」が見えてくるのです。
手摺りのさび、階段塗装の剥がれ、電球切れ、ポストのチラシ、ゴミ置き場の汚れ、植栽の枯れ。
掃除の業者に頼んでも建物を綺麗にはしてくれますが、細部のチェックはしてくれません。
持主のオーナー様が自ら掃除をしながらチェックをすることで
今まで見えていなかった問題を発見することになります。
その欠点をなくしていくだけで物件の商品価値を高めていくことができるのです。
リフォームをする。
エントランスを綺麗にするということは同時にこれからお部屋を探されているお客様に向けての空室対策にもなるのです。
一石二鳥の効果がある手段ではありますが、しっかりと対応できているアパートは多くないのが実態です。
・エントランスの床タイルを張替える
・エントランスの壁を張替え、塗り替える
・エントランスのポストを新しくする・館銘板を張替える
・間接照明器具に入れ替える。
・ＬＥＤ照明に変える(虫がよってきずらくなる。）
費用をかけなくても出来る事
エントランスのリフォームは大掛かりになることが多く、多額の費用がかかります。新しく中古のアパートなどを購入した時は予算がなく、部屋の原状回復程度の工事で手一杯だと思います。そこで、掃除以外でもちょっとしたアイデアでエントランスの印象がぐっとあがることがあります。
１．季節の設え
※スターヒルズの写真
クリスマスツリー、お正月、節分エントランスに季節ごとにインテリアを置き換えてあげると、
「ここのオーナーさんは私たちをいつも見てくれている」という感覚になります。
そうすると用意にゴミを捨てたり、トラブルを起こそうとはしないものです。
管理が楽になり、入居者さんも喜びます。
２．植物を植える
建物のコンセプトにもよりますが、ほとんどの場合、緑がエントランスにあると大きく印象が変わります。
もし、植栽を植えるスペースが無かったとしても１００円ショップで売ってるようなプランターを用意すれば、
設置は容易になります。
歓迎感が出ればお部屋を探しているお客さんの第一印象を良くなり、
出来ればライバル物件に圧倒的な差を与えます。
メンテナンスはもちろん大変なので、ガーデニングが好きな入居者がいたりしたらお願いするのも手です。
植物には癒しの効果があると言われているので、
入居者間のトラブルなども一定量緩和されるのではないでしょうか。
そうすれば長期入居となり、ますます快適に住める良い物件となっていくでしょう。
