これにすべて当てはまる方は脱サラを中止か延期して下さい。

・家賃年収1億円以下の方
・年間ＣＦ1000万円以下(NOI:営業純利益)
・返済期間を30年以上でローンを組んでいる方
・地価が下がっているエリアに所有している方

自由な時間を求めて脱サラを夢見る人たち。

世間で注目されているメガ大家さんに憧れて、
不動産投資のセミナーに足を運ぶ方は後を絶ちません。

しかし、不動産投資で脱サラを成し遂げることは、
知識のある不動産のトップ営業であっても非常に難しいです。

一見、上手くいっているような大家さんも実は大きな爆弾を気づかぬうちに抱えていたりします。

逆にその見えない爆弾をコントロールさえすることができれば
脱サラは容易にできるという事を意味しています。


今回はその注意喚起と脱サラの方法について考えていきたいと思います。


たとえば1億の一棟マンションが買えたとして、
その家賃が10%で家賃年収が1,000万円だとします。

年収1,000万円・・・サラリーマンとしての年収だと多く感じませんか？
一棟買えれば年収1,000万円。簡単ですね・・・。
※そんな単純なわけ無い。

そして、
頭金1,000万円で9,000万円のローン。
返済期間30年、金利3%でシュミレーションすると年間返済額は455万円となります。

家賃年収-年間返済額=1,000万-455万=555万のお金が入ることになります。
空室損益や入退去の募集費用、固定資産税など。

概算で２ヶ月分の家賃が経費となると言われていますので、

2÷12≒0.17=17％と計算します。

すると実際には555万－(1,000×0.17)万円=555万円-170万円=385万円

ざっくりとした収支ですが、キャッシュフロー年385万円=月32万円となります。

１億の一棟マンションを買うと月32万円の手取りとなります。

そしたらこの物件があれば日本のサラリーマンの平均収入の400万円に近くなります。

しかし、この状態でこの収入では危険です。

このお金で大規模修繕や突発的な修理などをまかなわなければなりません。

デットクロスという税金の壁もあります。



考え方は様々ありますが、私の主張としては

家賃収入が１億円場合、５％の500万円は生活費の為に消費してもよい
※物件管理をした場合５％が一般的な為

それ以外のあまったお金は貯蓄や返済、修繕にまわさないと危険です。
もちろん、自主管理を推奨。

例外としてローン残高＜純資産の場合はキャッシュフローが高くなりますので、家賃収入が低くても問題ありません。

また、家賃収入が低かったとしても、別に収入があれば脱サラしてもリスクはかなり低く抑えられます。

極端な話、家賃収入で250万消費＋ブロガーなどで250万分稼いで消費でも贅沢はできませんが脱サラして自由な時間は手に入ります。



デットクロスについて上記でチラっと記述しましたが、
これが結構曲者だったりします。

株式投資の課税20％とは違い不動産収入は住民・所得税で55％。
※年収4,000円越えの税率

１億円の賃料収入があると5,500万円を税金で持っていかれてしまうということです。

「そんな事言ってもキャッシュフロウは1,000万円もないよ・・・」

そんな言い訳は通じません。
あと足りない4500万円の税金を払ってください。



難しい話になってしまうので簡単に言うと

家賃収入－金利＝課税評価額（これが１億あると5,500万円の税金が・・・）

そう、元金返済額は貯蓄と同じだから経費に含まれないとみなされるのです。

これが不動産投資の一番の恐怖の源です。

※これを回避する為に法人化するなどの節税対策が盛んに行われていますが、後日、触れていきたいと思います。

このデットクロスを回避する方法の一つとして、
減価償却が終わりきった時に不動産を売却するという話が出てくるわけです。

ここで、株式投資で言うところの「利確か損切か」という結論が出る時なのです。

続く・・・
ちょっと疲れたのでここまで